Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia si alquilas o compartes una habitación

Ayer, 12 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, el gran decreto de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre. En la misma sesión derogó el Real Decreto-ley 28/2026, el que preveía prórrogas automáticas de los alquileres, que no llegó a entrar en vigor.

El 29/2026 lleva en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero hasta ayer podía caerse. Ahora ya no: sus medidas se quedan. Y varias tocan de lleno a quien vive en una habitación o la alquila, porque por primera vez la ley de alquileres habla de habitaciones con todas las letras.

Hemos leído el texto del BOE para contarte, sin jerga, qué cambia si buscas habitación, si compartes piso o si alquilas una habitación de tu casa.

Aviso: esto es una guía informativa, no asesoramiento jurídico. Las normas pueden cambiar durante su tramitación y cada contrato tiene sus matices. Al final te dejamos los enlaces al texto oficial y dónde pedir ayuda.

Resumen en 30 segundos

• Alquilar una habitación ya es, para la ley, alquilar vivienda. Si es tu casa, tu contrato tiene la protección de un alquiler de vivienda habitual.
• El alquiler “de temporada” necesita una causa real, escrita en el contrato y demostrable. Sin ella, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primer día.
• Las habitaciones juntas no pueden costar más que el piso entero. La suma de las rentas no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda completa.
• Más límites al dinero que se pide al entrar: garantía extra de dos mensualidades como máximo (una en temporada), sin seguro de impago obligatorio y sin gastos de agencia para el inquilino.
• Subidas contenidas: la actualización anual no puede superar el índice oficial (IRAV) y, hasta finales de 2027, si no hay nuevo acuerdo, el tope es el 2 %.
• Nueva deducción en el IRPF: el 10 % de lo que pagas de alquiler de tu vivienda habitual, para bases imponibles por debajo de 33.007,20 euros.

Primero, qué ha pasado exactamente

Un real decreto-ley es una norma que el Gobierno aprueba por urgencia y que entra en vigor enseguida, pero que el Congreso tiene que convalidar en un plazo de 30 días. Si no lo hace, se deroga.

El recorrido ha sido movido:

1. 2 de octubre: el Congreso tumbó los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre.
2. 6 de octubre: el Gobierno aprueba dos nuevos, el 28/2026 (prórrogas de los contratos) y el 29/2026 (el grande). Se publican en el BOE el 7 de octubre.
3. 8 de octubre: entran en vigor las medidas del 29/2026.
4. 12 de noviembre: la Diputación Permanente convalida el 29/2026 y deroga el 28/2026. El BOE publica la derogación del 28/2026 el 13 de noviembre.

Según la prensa, el texto se tramitará además como proyecto de ley, así que los grupos podrán proponer cambios. Lo que te contamos aquí es lo que está en vigor hoy.

1. La habitación ya es “vivienda” para la ley

Hasta ahora, alquilar una habitación vivía en una zona gris: muchos contratos se firmaban fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se regían por el Código Civil, con menos protección para quien vivía en ella.

El decreto cambia el artículo 2 de la LAU y lo dice expresamente: el alquiler de vivienda habitual incluye “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda”. Lo mismo para el alquiler temporal.

Qué significa en la práctica:

• Si la habitación es tu casa, donde vives de forma estable, tu contrato es un alquiler de vivienda habitual, con sus reglas de duración, prórroga, actualización de renta y fianza.
• Si es una estancia temporal con una causa concreta (lo vemos abajo), se rige por las nuevas reglas del alquiler temporal.
• Quedan fuera las habitaciones que ceden entidades sociales sin ánimo de lucro dentro de programas de acogida o inclusión.

Un matiz importante: el decreto deja a salvo las normas que las comunidades autónomas hayan aprobado o aprueben sobre alquiler de temporada y de habitaciones. Conviene mirar también la normativa de tu comunidad.

2. El alquiler de temporada ya no vale “porque sí”

Era la fórmula más usada en habitaciones: contratos de once meses, renovados una y otra vez. El decreto la acota mucho.

Las nuevas reglas:

• Debe haber una causa real y acreditable de que estás fuera de tu domicilio habitual de forma temporal, y tiene que constar por escrito en el contrato. El decreto no da una lista cerrada de causas: exige que sea real y se pueda demostrar.
• Quien tiene que probarla es el propietario, no el inquilino.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses en total, aunque se prorrogue por acuerdo. Solo puede alargarse si la causa sigue existiendo.
• Si pasa de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas personas y para la misma vivienda, el primero se considera alquiler de vivienda habitual, con todos sus derechos (incluidos plazo mínimo y prórrogas).
• Si no hay causa en el contrato, pierde su carácter temporal desde el día en que se firmó.
• Puedes irte antes: pasado al menos un mes, avisando con 10 días de antelación y sin indemnización.
• Si se firman varios contratos temporales seguidos en la misma vivienda, el precio del siguiente no puede subir más que el índice IRAV.
• El propietario se encarga de las reparaciones, incluidas las pequeñas por el uso normal. Si no responde en 5 días hábiles, puedes arreglarlo tú y descontarlo del alquiler del mes siguiente, justificándolo.

¿Y si firmé uno de temporada antes del 8 de octubre? Sigue con las reglas antiguas hasta la fecha de fin que pone el contrato, y entonces se extingue sin prórroga. Si se renueva, el nuevo contrato ya tiene que cumplir las reglas nuevas.

3. Las habitaciones no pueden sumar más que el piso entero

Esta es la medida más directa para quien alquila un piso por habitaciones. El nuevo artículo 17.9 de la LAU dice que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en una misma vivienda no puede superar la renta de alquilar la vivienda completa.

Un ejemplo sencillo, con cifras inventadas: si un piso se alquila entero por 900 euros, sus tres habitaciones, alquiladas a la vez, no pueden sumar más de 900 euros.

Dos cosas que conviene saber:

• El decreto no explica con detalle cómo se calcula esa renta “del piso entero” cuando nunca se ha alquilado completo. Habrá que ver cómo lo interpretan los juzgados o si se concreta durante la tramitación.
• En las zonas de mercado residencial tensionado, el precio además tiene que respetar los límites de esas zonas (no superar la renta anterior, el índice de referencia en algunos casos, etc.).

¿Hay zonas tensionadas en Murcia o Valencia? A fecha de hoy, no nos consta que la Región de Murcia ni la Generalitat Valenciana hayan declarado ninguna. Si vives en otra comunidad, consulta el listado oficial del Ministerio de Vivienda.

4. Menos dinero por adelantado y menos gastos encubiertos

Varias reglas nuevas tocan lo que te pueden pedir al firmar y durante el contrato:

Qué	Cómo queda
Garantía adicional (además de la fianza)	Máximo dos mensualidades en vivienda habitual (contratos de hasta 5 años, o 7 si el propietario es empresa). Máximo una mensualidad en temporada.
Seguro de impago	No se puede exigir al inquilino, ni coberturas parecidas.
Gastos de agencia y de formalizar el contrato	No se pueden cobrar al inquilino, se llamen como se llamen. Los servicios opcionales solo si los pides por escrito sabiendo su coste.
Gastos de comunidad y generales	Solo si se pactan por escrito con su importe anual. Los impuestos de la vivienda (como el IBI) no se pueden cargar al inquilino.
Suministros con contador propio	Los paga el inquilino.
Contrato por escrito	Si el inquilino lo pide, es obligatorio.
Al irte	Ambas partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge daños, se presume que se entregó en buen estado.
Reparaciones urgentes (vivienda habitual)	Si avisas por escrito con un presupuesto razonable y el propietario no responde en 15 días naturales, puedes hacerlas y descontarlas de las rentas futuras.

El documento de finalización es especialmente útil en un piso compartido: haz fotos de la habitación al entrar y al salir y guárdalas con fecha. Nuestra guía gratuita incluye un inventario de la habitación que te sirve para eso.

5. Subidas del alquiler: tope del índice y, hasta 2027, el 2 %

• Solo se actualiza la renta si el contrato lo prevé. Si no hay pacto, no hay subida anual.
• Si hay pacto, la subida no puede superar la variación del IRAV, el índice oficial para actualizar alquileres.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando toque la actualización anual: si no hay un nuevo acuerdo entre las partes, la subida no puede pasar del 2 %. Y si la renta ya está por encima del límite del índice de referencia, no puede subir nada.

6. Prórroga extraordinaria: hasta dos años más

Para contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (o que estén en prórroga tácita), el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta dos años más, con las mismas condiciones.

Requisitos y excepciones:

• Tienes que estar al día del pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
• El propietario debe aceptarla, salvo que acordéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo, o necesite la vivienda para sí o para un familiar directo, comunicándolo en los plazos de la ley.
• No se aplica si firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Esta es la prórroga que sí está en vigor. La del decreto 28/2026, más amplia, ha quedado derogada.

7. La nueva deducción del 10 % en el IRPF

Es probablemente la medida que más inquilinos jóvenes van a notar:

• Quién: contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año.
• Cuánto: el 10 % de lo que pagues por el alquiler de tu vivienda habitual.
• Límite: se calcula sobre un máximo de 11.630 euros al año si tu base imponible no pasa de 23.007,20 euros (es decir, hasta 1.163 euros de deducción). Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, ese máximo va bajando.
• Condición: ni tú ni tu unidad familiar podéis ser dueños de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada (salvo que una resolución os impida usarla).

Como la ley ahora considera vivienda el alquiler de una habitación, si una habitación es tu vivienda habitual, todo apunta a que podrás aplicarla. Guarda el contrato y los justificantes de pago (mejor por transferencia que en efectivo). Hacienda tendrá que concretar cómo se aplica en la próxima declaración: la deducción está en vigor desde el 8 de octubre de 2026.

8. Los anuncios tendrán que dar más información

El decreto también fija qué debe incluir la publicidad de un alquiler. Entre otras cosas:

• En zonas tensionadas, el índice de referencia del precio.
• Donde haya límite legal de renta, el límite aplicable y la norma que lo fija.
• Si el propietario es gran tenedor, debe indicarlo.
• El número o código de registro de la vivienda, cuando proceda.

Si publicas una habitación en una zona tensionada, añade esos datos en la descripción del anuncio.

Qué hacer ahora si buscas habitación

1. Lee el tipo de contrato. ¿Es de vivienda habitual o temporal? Si es temporal, ¿qué causa pone? ¿Es la tuya de verdad?
2. Revisa lo que te piden al entrar. Fianza, garantía extra dentro de los límites, sin seguro de impago y sin gastos de agencia.
3. Pide que los gastos consten por escrito, con su importe anual.
4. Haz fotos de la habitación el día que entras.
5. Paga por transferencia y guarda los justificantes: te servirán para la deducción del IRPF.
6. Nunca pagues una señal antes de ver el piso y conocer a quien vive en él. Eso no lo cambia ningún decreto.

Qué hacer ahora si alquilas una habitación de tu piso

1. Revisa tus contratos, sobre todo si son de temporada: ¿hay una causa real, escrita y demostrable?
2. Si alquilas varias habitaciones, comprueba que la suma no supera lo que costaría el piso entero.
3. Ajusta las condiciones económicas: garantía adicional, gastos repercutidos, nada de gastos de gestión.
4. Prepara el documento de finalización para cuando alguien se vaya.
5. Pide asesoramiento si tienes dudas: es una norma nueva y con matices.

Preguntas frecuentes

¿El decreto ya está en vigor? Sí, desde el 8 de octubre de 2026. La convalidación del 12 de noviembre hace que sus medidas se mantengan.

¿Afecta a mi contrato actual? En parte. Las reglas sobre actualización de la renta y la prórroga extraordinaria se aplican a contratos vigentes. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con las reglas antiguas hasta su fecha de fin.

Somos varios compañeros y firmamos juntos el contrato del piso entero. ¿Nos afecta? Sí, como a cualquier inquilino de vivienda habitual: límites a las subidas, garantías, gastos, prórroga extraordinaria y, si cumplís los requisitos, la deducción del IRPF cada uno por lo que pague.

¿Pueden seguir haciéndome contratos de once meses? Solo si de verdad estás temporalmente fuera de tu casa por una causa real y demostrable que conste en el contrato. Si no, la ley lo trata como un alquiler de vivienda habitual.

¿Qué pasó con el decreto 28/2026? Fue derogado el 12 de noviembre y nunca llegó a aplicarse. Preveía prórrogas sucesivas de los contratos salvo que el propietario indemnizara al inquilino.

¿Dónde puedo pedir ayuda? En la oficina de información al consumidor (OMIC) de tu ayuntamiento, en el servicio de vivienda de tu comunidad autónoma o en el colegio de abogados de tu provincia, que suele ofrecer orientación jurídica.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE, texto consolidado)
• Resolución de 12 de noviembre de 2026 por la que se deroga el Real Decreto-ley 28/2026 (BOE)
• OCU: decreto de alquiler convalidado, qué cambia para inquilinos y propietarios

Texto revisado con el BOE consolidado a 13 de noviembre de 2026. Si la norma cambia durante su tramitación, actualizaremos este artículo.

En Sinoik

Sinoik es un tablón gratuito entre particulares para encontrar habitación y compañero de piso: no somos agencia y no gestionamos contratos, así que el acuerdo lo cerráis las personas implicadas. Precisamente por eso queremos que llegues a esa conversación sabiendo qué dice la ley.

Si buscas habitación, mira los anuncios. Si tienes una libre, puedes publicarla gratis, y si es tu primera vez, te ayudará leer cómo publicar una habitación para que te escriban las personas adecuadas.